Статья

Положение дел на рынке ипотечного кредитования: стоит ли брать жильё в кредит

По некоторым оценкам, большая часть ипотечных жилищных ссуд выдается учреждениями Сбербанка сотрудникам фирм и компаний — клиентов этого банка, причем под гарантии соответствующих работодателей. Другие же сегменты рынка розничных ипотечных кредитных услуг в России еще только формируются. После принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в Белгородской, Волгоградской, Кемеровской, Нижегородской, Пензенской, Омской, Оренбургской, Самарской, Саратовской, Ульяновской областях, республиках Коми и Башкортостан, Москве, Санкт-Петербурге и в некоторых других российских регионах начали реализовываться программы ипотечного жилищного кредитования россиян.

Рассмотрим условия предоставления жилищных ссуд россиянам на примере столичной программы ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой Московским банком Сбербанка РФ, Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы», Мосстройэкономбанком и Инвестбанком в сентябре 1998 г. было подписано генеральное соглашение с Правительством Москвы о порядке и условиях взаимодействия при реализации указанной программы. В соответствии с условиями данной жилищной программы ее участниками могут быть дееспособные граждане, имеющие вид на жительство в столице.

Кредит на приобретение квартиры предоставляется банками этим гражданам в размере до 70 % стоимости жилья с учетом уровня платежеспособности и семейных доходов того или иного участника программы. Максимальная же сумма выделяемого кредита составляет 120 тыс. дол. США (в пересчете на рубли). Для реализации программы ипотечного жилищного кредитования банками-участниками программы разработана следующая специальная схема. Первоначально потенциальный заемщик вносит на специальный депозитный счет в банке, например в Сбербанке, собственные средства в размере 15-30 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Затем банк выдает клиенту ипотечный сертификат на остальную часть стоимости квартиры. Выданный ипотечный сертификат подтверждает право заемщика на получение ипотечного кредита в банке после заключения договора купли-продажи жилья и является ценной бумагой строго целевого назначения. Заемщик не может передавать его другому лицу. Сертификат действителен в течение 3 месяцев. При необходимости срок его действия может быть продлен на один месяц, но не более двух раз.

Однако ипотечный сертификат нельзя рассматривать как безусловное обязательство банка выдать жилищный кредит. Получив ипотечный сертификат, заемщик подбирает подходящий вариант квартиры и заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом жилья. Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры регистрируется договор залога этого жилья. При этом купленная квартира находится в залоге до тех пор, пока заемщик полностью не выплатит банку полученный кредит. На основании зарегистрированного договора купли-продажи жилья, договора о его залоге и ипотечного сертификата банк оформляет жилищный кредит, выделенный заемщику, и перечисляет валюту ссуды в безналичном порядке на расчетный счет продавца жилья.

В рамках столичного проекта ипотечного жилищного кредитования Сбербанк сотрудничает с Домостроительным комбинатом № 1, на долю которого приходится 40 % от общего объема жилищного строительства в Москве. Причем комбинат не только возводит жилые многоквартирные дома, но и сам продает квартиры в них, вследствие чего стоимость реализуемого жилья несколько снижается. Погашение ипотечного жилищного кредита производится за- емщиками в течение 10-15 лет ежемесячно равными долями. Проценты также ежемесячно начисляются банком на остаток непогашенного ссудного долга. Причем сумма ежемесячного платежа в счет погашения ссуды не должна превышать 40 % суммы доходов заемщика.

В процессе оформления и погашения ипотечного жилищного кредита клиенты банка несут и некоторые другие дополнительные расходы. Например, в 1999 г. нотариальное удостоверение заключенного договора купли-продажи квартиры и совершенной ипотечной сделки обходилось заемщику в 1,5 % от суммы договора; регистрация этого договора купли-продажи в Комитете муниципального жилья — до 3 тыс. руб.; страхование квартиры — 0,75 % от непогашенной части кредита из расчета на каждый год. Следует отметить, что хороший кредитный брокер окажет вам помощь в получении кредита, раскрыв все особенности ипотечного кредитования в разных банках .Оплата же услуг независимых оценщиков, связанных с оценкой стоимости приобретаемых квартир, производилась заемщиками по договорным ценам. В случае непогашения заемщиком трех очередных платежей квартира, находящаяся в залоге, продается банком с торгов, а вырученные от этого денежные средства обращаются на погашение основного долга по ссуде и начисленных по ней процентов. Бывший же заемщик отселяется на условиях аренды в так называемый резервный переселенческий фонд столичного правительства.